Інформація про оренду земель
Воєнна агресія РФ проти України поставила принципово нові вимоги до весняної посівної кампанії в Україні 2022 року: дати більше врожаю при скороченні площі земель, на яких він зазвичай вирощувався. Розуміючи це, аграрії готові збільшити посівні площі сільськогосподарських культур в регіонах, де немає активних бойових дій.
Держава вирішила у цьому максимально посприяти, прийнявши Закон №2145, який набрав чинності 07.04.2022 р.
Що пропонується цим законом?
Договори оренди земельних ділянок с/г призначення – поновлені на один рік без реєстрації прав оренди в Реєстрі речових прав.
Зверніть увагу, що йдеться про орендні відносини сільгоспземель державної, комунальної та приватної власності (а отже, й про земельні паї), а також про не витребувані, не розподілені земельні ділянки та землі, що залишились у колективній власності та були передані в оренду органами місцевого самоврядування.
Втім, ми всі добре знаємо, що право оренди за укладеними договорами має бути зареєстрованим в Реєстрі речових прав. Адже за приписами ч. 1 ст. 125 Земельного кодексу право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав.
Водночас вважаються поновленими на один рік без внесення змін до договорів оренди (складення додаткових угод до договорів про їх продовження тощо) і без внесення відомостей про поновлення договорів на цей рік до Державного реєстру речових прав:
- договори оренди, суборенди,
- емфітевзису, суперфіцію, земельного сервітуту.
Наразі Закон №2145 продовжує на рік договори щодо земельних ділянок сільськогосподарського призначення, які укладені до 24.02.2022 року та строк користування земельними ділянками щодо яких закінчився після введення воєнного стану (тобто після 24.02.2022 року).
А скільки триватиме це продовження: дійсно, цілий рік з дати закінчення, зафіксованої в договорі, чи лише до кінця війни (а рік в цьому випадку просто максимальна тривалість продовження)?
Той факт, що воєнний стан в Україні може бути припинений та скасований раніше закінчення нового строку дії договорів, не впливає на їх дію. Зокрема, це не впливає на припинення дії, зміни договорів оренди, припинення прав оренди, які виникли на підставі таких договорів. Тобто йдеться про поновлення договорів оренди, строк яких закінчився після 24.02.2022 р. І в цьому випадку Закон №2145, який набрав чинності з 07.04.2022 р., діє на всі договори, строк яких закінчився на будь-яку дату, починаючи з 24.02.2022 р. до скасування (припинення) воєнного стану.
Після припинення або скасування воєнного стану в Україні або у відповідних окремих її місцевостях такі договори не можуть бути поновлені, укладені на новий строк та продовжують діяти до закінчення строку, на який вони укладені.
Наразі, це має відбуватись таким чином: строк дії договору закінчився 28.02.2022 р., він автоматично поновлений на один рік до 28.02.2023 р. без будь-якої держреєстрації та повідомлення сторін договору (власників, користувачів, орендодавців) про таке автоматичне поновлення. І навіть, якщо війна закінчиться раніше, договір діятиме до 28.02.2023 р.
Порядок державної реєстрації договорів оренди землі під час війни.
Державна реєстрація таких договорів здійснюється районною військовою адміністрацією шляхом внесення відповідних відомостей до Книги реєстрації землеволодінь і землекористувань в умовах воєнного стану у паперовій та електронній формах.
Державна реєстрація договору оренди земельної ділянки здійснюється за заявою орендодавця, яка складається в електронній формі, до якої додаються примірник зазначеного договору, а також засвідчені орендодавцем копії документів, що посвідчують право постійного користування, емфітевзису.
Заява з доданими документами надсилається електронною поштою.
Проте зараз варто дочекатись повідомлення, за якою саме адресою можна буде надсилати такі договори на реєстрацію. Вочевидь, така інформація може бути розміщена на районних/обласних держадміністрацій, на сайтах органів місцевого самоврядування тощо, за повідомленням про такі посилання на офіційних сторінках та у соцсоцмережах військових адміністрацій тощо.
Додамо, що тут йдеться про направлення на електрону адресу засвідчені електронним підписом (КЕП, УЕП, Smart Id, іншим хмарним підписом тощо) документи у відповідних форматах (одним або кількома файлами), та заархівовані у zip чи rar архіви (як це робиться зазвичай у подібних листуваннях). Втім, скорше за все про порядок надсилання заяв та інших документів військова адміністрація повідомить додатково.
Державна реєстрація договору оренди або вмотивовані відмові у реєстрації здійснюється протягом п’яти робочих днів з дня подання заяви. Підставою для відмови у державній реєстрації може бути лише невідповідність поданих документів закону.
До речі, у пп. «є» пп. 2 п. 1 Закону №2145 передбачено, що примірник договору оренди землі протягом трьох робочих днів надсилається орендодавцем електронною поштою до центрального органу виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин (або до визначеного ним територіального органу, державного підприємства, що належить до сфери його управління). Наразі, вважаємо, що ця норма потребує додаткових уточнень – з якої саме дати чи події слід відлічувати такі три робочі дні, а також на яку саме пошту відсилати та який пакет документів (лише договір, чи зі всіма додатками, копіями договорів оренди, суборенди, емфітевзису тощо).
