Особливості направлення орендарем пропозиції про продовження відносин оренди
Орендарі набувають права оренди земельної ділянки на підставах і в порядку, передбачених Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим та іншими законами України і договором оренди землі.
Право оренди земельної ділянки – це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності. Земельні ділянки можуть передаватися в оренду громадянам та юридичним особам України, іноземцям і особам без громадянства, іноземним юридичним особам, міжнародним об`єднанням і організаціям, а також іноземним державам.
Орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі). Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі; до листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проєкт додаткової угоди.
Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проєктом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.
Виходячи із зворотного, відсутність листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі можна кваліфікувати як його мовчазну згоду на поновлення договору на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені у ньому раніше. Але таке поновлення обов`язково оформляється шляхом підписання сторонами додаткової угоди, а у разі якщо орендодавець цього не робить, – у судовому порядку за вимогою про визнання укладеною додаткової угоди та з фіксацією її повного тексту у резолютивній частині рішення суду.
Важливість дотримання як строку звернення орендаря до орендодавця, так і відповіді орендодавця на таке звернення неодноразово підкреслювалось Верховним Судом
Втім, користуючись свободою договору, сторони мають можливість врегулювати строк звернення на власний розсуд, і у такому разі він має перевагу стосовно строку, зазначеного у статті 33 Закону № 161-XIV. .
Для визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди необхідно встановити такі юридичні факти:
- орендар належним чином виконує свої обов`язки за договором;
- орендар до спливу строку договору повідомив орендодавця у встановлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк;
- до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди;
- орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень і своє рішення.
Водночас, реалізація переважного права на поновлення договору оренди, можлива за умови як дотримання встановленої цією нормою процедури, так і наявності волевиявлення сторін.
Додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов`язковому порядку.
Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено в суді.
При наявності заперечень орендодавців проти поновлення договору оренди землі з урахуванням вимог статті 33 Закону України «Про оренду землі» суд не може задовольнити позов орендаря, оскільки додаткова угода до договору оренди землі укладається сторонами для вирішення питання щодо поновлення дії договору при наявності взаємної згоди для державної реєстрації речових прав сторін, а у спірних правовідносинах переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припинилося у зв`язку з недосягненням між сторонами домовленості щодо істотних умов договору.
Відділ з питань надання адміністративних послуг та державної реєстрації
